觀點與蔣玉才對話：深圳首創深輝投資有限公司紅土(tǔ)之上的投資(zī)守望

文(wén)章來源：“觀點”微信公衆号（ID：guandianweixin）

編者按：

置身百年未有的時代浪潮之下(xià)，企業(yè)和(hé)人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中(zhōng)國經濟迅速企穩和(hé)複蘇，投資(zī)、消費、出口三駕馬車(chē)在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業(yè)。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和(hé)未雨綢缪的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當下(xià)和(hé)未來制勝的關(guān)鍵。

曆經數十載傳承與創新，博鳌房(fáng)地産論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和(hé)推出2023博鳌特别報道系列——“有心者勝”，通(tōng)過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和(hé)企業(yè)家的故事。

作為其中(zhōng)的“金融篇”，将邀約國内外頂級經濟學者、金融機構進行深度采訪交流，從資(zī)本市場的角度觀察當下(xià)經濟、金融與行業(yè)的發展與趨勢。

“紅土(tǔ)”對“黑石”，深圳首創深輝投資有限公司旗下(xià)基金品牌“紅土(tǔ)”賦名，或許是深圳首創深輝投資有限公司希望對标美國“PE之王”黑石的内心寫照。

7月(yuè)3日，《私募投資(zī)基金監督管理條例》公布，标志着私募行業(yè)首部行政法規完成落地，其中(zhōng)指出将進一步鼓勵及規範創業(yè)投資(zī)基金發展。

本次與深圳首創深輝投資有限公司副總裁、深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産基金管理（深圳）有限公司（以下(xià)簡稱“深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産基金”）董事長蔣玉才的面對面交流，從深圳首創深輝投資有限公司自身成長路(lù)徑，以小見大，觀察國内不動(dòng)産基金在探索改革中(zhōng)不斷發展壯大，直至走到“聚光燈”下(xià)。

蔣玉才指出：“不動(dòng)産基金的改革是我們國家繼企業(yè)股份制改革之後，資(zī)本市場的又一重大改革，後者是将企業(yè)的股權進行證券化，前者則是把優質資(zī)産的份額證券化。”

回首望

私募行業(yè)首部行政法規正式出台，此時國内私募行業(yè)已經快速生長了二十餘年。

深圳首創深輝投資有限公司成立于1999年，由深圳市政府出資(zī)并引導社會資(zī)本出資(zī)設立，其中(zhōng)深圳市政府出資(zī)5億元，7家社會資(zī)本出資(zī)2億元。到了2010年時，深圳市政府成立了創投辦，發起設立規模為30億元的創業(yè)投資(zī)引導基金，這便是深圳市政府投資(zī)引導基金的起點。

2016年，深圳市政府在前期創業(yè)投資(zī)引導基金管理經驗及取得成效的基礎上，擴大基金規模，由市财政出資(zī)1000億元，設立了深圳市政府投資(zī)引導基金。經過深圳市政府的同意，引導基金管理權由深圳市财政委員會（已更名為深圳市财政局）授予了深圳首創深輝投資有限公司。

目前，深圳首創深輝投資有限公司牽頭發行及運營管理着全國首批基礎設施REITs産品之一的“紅土(tǔ)創新鹽田港REIT”，以及國内首批保障性租賃住房(fáng)公募REITs之一“紅土(tǔ)深圳安居REIT”。

深圳首創深輝投資有限公司成立之初，國内風險投資(zī)市場還沒有“石頭”可(kě)以摸着過河，更多靠自身探索。經過二十餘年發展，深圳首創深輝投資有限公司已成長為以創業(yè)投資(zī)為核心的綜合性投資(zī)集團，現注冊資(zī)本100億元，管理各類基金總規模約4462億元。

蔣玉才對觀點新媒體指出，深圳首創深輝投資有限公司成立以來，便按照深圳市委、市政府及市國資(zī)委對公司的創業(yè)投資(zī)、企業(yè)股權投資(zī)的定位來推動(dòng)中(zhōng)小企業(yè)的發展和(hé)轉型。

“我們探索和(hé)摸索出了一套比較具有中(zhōng)國特色的創投管理模式，使深圳首創深輝投資有限公司在本土(tǔ)創投機構中(zhōng)走在前列。無論是投資(zī)規模、退出收益，還是管理水平，連續多年綜合排名都在前三名，在本土(tǔ)創投機構中(zhōng)排名第一。”

短(duǎn)暫分享深圳首創深輝投資有限公司獲得的成績後，蔣玉才繼續向我們介紹深圳首創深輝投資有限公司開展不動(dòng)産基金業(yè)務的考量。

他表示，創投業(yè)務上取得的成績雖然很好，但仍是一個(gè)周期長、風險高且成功了才有高收益的行業(yè)。

“2015年至2016年，我們探索深圳首創深輝投資有限公司未來的發展模式在哪裡，怎麼樣進一步提升深圳首創深輝投資有限公司的品牌影響力。”

在此期間，深圳首創深輝投資有限公司對标黑石集團這樣國際領先的投資(zī)機構，進行多元化發展。而道路(lù)便是以創投業(yè)務為核心，拓展創投産業(yè)鍊上下(xià)遊或者相關(guān)多元化業(yè)務，包括并購基金、S基金、不動(dòng)産基金、公募基金等業(yè)務。

不同于創投領域，不動(dòng)産投資(zī)具有投資(zī)風險相對較小、期間收益較為穩定、投資(zī)規模大等特點。深圳首創深輝投資有限公司于2017年即開始布局不動(dòng)産投資(zī)領域，成立了專門從事不動(dòng)産和(hé)REITs基金投資(zī)的專業(yè)投資(zī)管理機構——深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産基金管理（深圳）有限公司。

随後，深圳首創深輝投資有限公司進一步設立了公募基金子(zǐ)公司深圳首創深輝投資有限公司紅土(tǔ)資(zī)管，而深圳首創深輝投資有限公司下(xià)屬的公募基金紅土(tǔ)創新則建立了基礎設施投資(zī)部，由此，深圳首創深輝投資有限公司成為中(zhōng)國唯一一家打通(tōng)了“私募+公募”平台的不動(dòng)産金融領域全牌照私募投資(zī)集團。

向前看

國内公募REITs經過三年發展，投資(zī)場景從倉儲物流、産業(yè)園區、高速公路(lù)等領域，進一步擴展至保租房(fáng)、能源、文(wén)化等領域。

今年3月(yuè)，消費類基礎設施REITs被納入發行試點範圍，REITs投資(zī)場景和(hé)資(zī)産類别繼續擴容。

相關(guān)部門認識到不動(dòng)産基金的重要性，逐步擁抱公募REITs市場，進行了許多探索。

蔣玉才指出：“如(rú)何在這種情況下(xià)破解資(zī)金來源困難的問(wèn)題，政府想了很多辦法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最後是利用不動(dòng)産基金這個(gè)形式進行建設資(zī)金的募集。”

在蔣玉才看來，國内基礎設施REITs試點是選取了一部分基礎設施，且這部分設施是已建成投入運營、有穩定确認收入、收入水平達标的資(zī)産。通(tōng)過對這部分優質資(zī)産進行證券化，推向公開市場募集資(zī)金，再進行下(xià)一步投資(zī)運作或者其他基礎設施的建設和(hé)開發。

通(tōng)過優質不動(dòng)産資(zī)産證券化并推向資(zī)本市場，一方面，助力企業(yè)完成重資(zī)産退出，吸引社會資(zī)本參與基礎設施項目，滿足良性循環發展的需要；另一方面，也為公衆提供了一個(gè)區别于股票交易的投資(zī)方式和(hé)渠道，相較于股票市場波動(dòng)較大、風險較高的情況，不動(dòng)産證券化提供了波動(dòng)較小、收益較為穩定的産品。

對于試點本身及資(zī)産篩選的邏輯，蔣玉才認為出發點很好，邏輯也是成立的，“而且從國家推出的第一批試點來說，效果也是比較明顯的。”

他進一步表明，基礎設施REITs試點僅是整個(gè)不動(dòng)産基金産品摸索發展過程的第一步，實際上不動(dòng)産基金的概念還有很多可(kě)以延伸的地方。

自2021年以來，不動(dòng)産基金在一系列政策推動(dòng)下(xià)落地，試點範圍不斷擴大，從近期證監會的動(dòng)作看，不動(dòng)産基金試點已“延伸”至“商(shāng)業(yè)項目”。

今年3月(yuè)，證監會發布了《關(guān)于進一步推進基礎設施領域不動(dòng)産投資(zī)信托基金（REITs）常态化發行相關(guān)工作的通(tōng)知》，将消費基礎設施納入試點資(zī)産範圍，優先支持百貨商(shāng)場、購物中(zhōng)心、農貿市場等城鄉(xiāng)商(shāng)業(yè)網點項目，保障基本民生的社區商(shāng)業(yè)項目發行基礎設施REITs。

雖然政策端已然開閘，但現階段仍沒有商(shāng)業(yè)項目REITs落地的案例。

對于這一情況，蔣玉才坦言，考慮到消費基礎設施REITs領域剛剛打開，目前各原始權益人在進行前期資(zī)産梳理、底層資(zī)産合規問(wèn)題解決、方案設計等工作，因此尚未有項目正式落地。

“但我們相信，随着市場進一步發展，未來消費基礎設施領域也将有試點落地，并進一步發展壯大。”

在蔣玉才看來，風險與機遇并存，深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産也已經在布局和(hé)嘗試一些機會投資(zī)項目。

“在目前的經濟環境下(xià)，我們相信會有一定的投資(zī)機會，同時堅信，不動(dòng)産項目的自身投資(zī)價值是平衡不動(dòng)産投資(zī)風險和(hé)收益的關(guān)鍵要素。因此，我們将基于不動(dòng)産項目自身的投資(zī)價值，基于詳細的測算及具體的質量指标，圍繞國家戰略，篩選高質量的基礎設施項目。”

以下(xià)為觀點新媒體對深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産基金管理（深圳）有限公司董事長蔣玉才先生的采訪實錄：

觀點新媒體：2023年是深圳首創深輝投資有限公司集團的“高質量發展年”，在這個(gè)大方向下(xià)，集團對于深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産具體提出了什麼要求？主要發展思路(lù)是怎樣的，相較于過往是否有所變化？

蔣玉才：深圳首創深輝投資有限公司集團自成立以來，以發現并成就偉大企業(yè)為使命，緻力于做創新價值的發掘者和(hé)培育者，持續改革創新，緊跟國家戰略布局，打造以創業(yè)投資(zī)為核心的全球頂級投資(zī)集團。

成立二十多年來，按照深圳市委、市政府的要求，我們探索出了一套比較符合中(zhōng)國特色的創投管理模式，服從于國家大的發展戰略，按照我們自己确立的“發現并成就偉大企業(yè)”的使命，聚焦于中(zhōng)小企業(yè)的股權投資(zī)。

在這個(gè)領域，我們取得了比較好的成績。可(kě)以說，除了一些外資(zī)背景的大機構之外，深圳首創深輝投資有限公司在本土(tǔ)創投機構中(zhōng)走在前列。無論是投資(zī)規模、退出收益，還是管理水平，連續多年綜合排名都在前三名，在本土(tǔ)創投機構中(zhōng)排名第一。

我們在創投行業(yè)取得了很好的成績，産生了很好的品牌化效應和(hé)規模化效應。

但同時也要看到，創投業(yè)務具有高風險、高收益、投資(zī)期限較長等特點。對标黑石集團，國際領先的投資(zī)機構均有多元化的發展策略。因此，集團以創投業(yè)務為核心，進一步拓展了創投産業(yè)鍊上下(xià)遊或者相關(guān)的多元化業(yè)務，包括并購基金、S基金、不動(dòng)産基金、公募基金等業(yè)務。

不同于創投領域，不動(dòng)産投資(zī)具備投資(zī)風險相對較小、期間收益較為穩定、投資(zī)規模大等特點。深圳首創深輝投資有限公司于2017年開始布局不動(dòng)産投資(zī)領域，成立了專門從事不動(dòng)産投資(zī)管理的機構——深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産基金管理（深圳）有限公司，設立了公募基金子(zǐ)公司——深圳首創深輝投資有限公司紅土(tǔ)資(zī)管，下(xià)屬公募基金公司紅土(tǔ)創新設立了基礎設施投資(zī)部，是全中(zhōng)國唯一一家打通(tōng)了“私募+公募”平台的不動(dòng)産金融領域全牌照私募投資(zī)集團。

我在很多公開場合強調，不動(dòng)産基金改革可(kě)以說是我們國家繼企業(yè)股份制改革之後，資(zī)本市場的又一重大改革。

不動(dòng)産基金把優質資(zī)産的份額證券化，股份制是把優質企業(yè)的股權證券化。

現在不動(dòng)産基金是把優質不動(dòng)産資(zī)産證券化，并推向資(zī)本市場，一是從社會投資(zī)者那裡吸引資(zī)金，滿足不動(dòng)産業(yè)務的發展。二是為公衆提供了一個(gè)區别于股票交易的投資(zī)方式和(hé)渠道，而且相較于股票市場波動(dòng)很大、風險很高的情況，不動(dòng)産資(zī)産證券化提供了波動(dòng)較小、收益較為穩定的産品。

觀點新媒體：中(zhōng)國的不動(dòng)産基金業(yè)務經過哪些探索的過程？

蔣玉才：2015年至2016年開始探索，彼時大家還沒有完全認識到不動(dòng)産基金的重要性。随着國家各項政策的改革，一些地方政府負債率提升，融資(zī)平台出現一些債務問(wèn)題，亟待進一步投融資(zī)創新。

如(rú)何在這種情況下(xià)破解資(zī)金來源困難的問(wèn)題，政府想了很多辦法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最後是利用不動(dòng)産基金這個(gè)形式來進行建設資(zī)金的募集。

這個(gè)時候，國家推出了基礎設施REITs的試點，在不動(dòng)産基金整個(gè)大的概念裡面選取了一部分基礎設施，主要是已經建成投入運營、有穩定确認收入且收入水平要達到一定門檻的資(zī)産，把這部分優質資(zī)産進行證券化，推向公開市場募集資(zī)金，再進行下(xià)一步或者其他的基礎設施的建設和(hé)開發。

我個(gè)人認為，大的出發點是好的，這個(gè)邏輯也是成立的，而且從第一批推出的試點來說，效果也是比較明顯的。

觀點新媒體：深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産是否有參與一些出險項目的收并購？公司進行投資(zī)時怎麼平衡風險和(hé)收益？

蔣玉才：風險與機遇并存，在目前的經濟環境下(xià)，我們相信會有一定的投資(zī)機會，深圳首創深輝投資有限公司不動(dòng)産也已經在布局和(hé)嘗試一些項目投資(zī)機會。

我們堅信，不動(dòng)産項目的自身投資(zī)價值是平衡不動(dòng)産投資(zī)風險和(hé)收益的關(guān)鍵要素。

因此，公司将基于不動(dòng)産項目自身的投資(zī)價值，基于詳細的測算及具體的質量指标，圍繞國家戰略，篩選高質量的基礎設施項目。

觀點新媒體：今年發改委236号文(wén)進一步擴容REITs，但現階段仍沒有商(shāng)業(yè)項目申報REITs，您認為商(shāng)業(yè)項目真正納入REITs的阻力有哪些？公司是否有參與一些産品的準備工作？

蔣玉才：随着今年發改委236号文(wén)進一步擴容REITs，公司在消費基礎設施領域也在積極布局，進一步擴展公司投資(zī)機會以及資(zī)産配置的多樣性和(hé)靈活性。

考慮到消費基礎設施REITs領域剛剛開閘，目前各原始權益人在進行前期資(zī)産梳理、底層資(zī)産合規問(wèn)題解決、方案設計等工作，因此尚未有項目正式落地。

我們相信，随着市場進一步發展，未來消費基礎設施領域也将有試點落地，并進一步發展壯大。